ESCRITURAR A COMPRA E VENDA POR UM VALOR MENOR. "PODE ARNALDO?" E OS RISCOS?

"Riscos ao declarar na escritura valor inferior ao valor real da compra e venda Muitas vezes nos deparamos com escrituras de compra e venda de imóveis com valor inferior ao valor real do negócio, o que é realizado com o intuito de não pagar ou reduzir impostos. Ocorre que essa prática, ainda que comum, é ilegal e repleta de riscos, já que a escritura pública é documento dotado de fé pública, fazendo prova plena das informações que nela contiverem, nos termos do art. 215, caput, do Código Civil. Vejamos 04 riscos nesta prática: 1) Se a venda for anulada ou nula, o valor que você poderá exigir judicialmente é o valor que constou na escritura Se por algum motivo a venda vier a ser nula ou anulada, seja por culpa ou dolo do vendedor ou mesmo em razão da simulação do preço (art. 167 do Código Civil), o valor que você poderá exigir judicialmente é o valor que constou na escritura e não o valor real da venda. Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça já decidiu que ninguém pode se beneficiar de sua própria torpeza e que praticado preço simulado pelas partes, fazendo constar da escritura pública preço a menor, que não reflita o valor real do negócio, deve prevalecer aquele exarado na escritura devidamente registrada para fins do direito de preferência. (STJ - REsp: 1628478 MG 2016/0252768-1, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 03/11/2020). Em referido processo julgado pelo STJ, o preço constante da escritura pública de compra e venda levada a registro foi de apenas R$ 15.000,00 (quinze mil reais), sendo que o comprador e vendedor confessaram que o montante pactuado da venda foi de R$ 360.000,00 (trezentos e sessenta mil reais). Porém, o coproprietário que foi lesado em seu direito de preferência conseguiu haver o imóvel para si, pelo valor de R$ 15.000,00! Esse risco ocorre na venda de um imóvel que possui coproprietários, sem ter sido observada a preferência desses, já que, nos termos do art. 504 do Código Civil, é garantido ao condômino o direito de preferência na aquisição de fração ideal de coisa comum, em iguais condições ofertadas ao terceiro, desde que o exerça no prazo de 180 (cento e oitenta) dias, a contar do registro da escritura. Nessa situação, o coproprietário lesado poderá propor uma ação anulatória ou de adjudicação compulsória e, depositando o preço constante na escritura, anular a compra e venda. Outra hipótese é se, após você comprar um imóvel, uma terceira pessoa surge alegando e provando ser o verdadeiro dono (por exemplo, houve fraude ou simulação na procuração e documentação referente a venda). Nesse caso, você perderá o imóvel e o vendedor deverá ser responsabilizado pelos danos que lhe causou, incluindo a restituição do valor pago. Ocorre que, se a escritura tiver sido passada pelo valor de R$ 100.000,00, e a compra tiver sido no valor de R$ 600.000,00, judicialmente você só irá conseguir receber do vendedor os R$ 100.000,00 e não o valor real que foi pago. Esse risco também ocorre caso o imóvel adquirido possua um contrato de locação ou arrendamento em vigência e o vendedor não tenha efetuado a prévia e expressa oferta, pelas mesmas condições, ao Locatário ou ao Arrendatário. Nessas situações, onde não foi observado o direito de preferência, o locatário ou arrendatário também poderá, depositando o preço que constou na escritura, haver para si o imóvel vendido. 2) Crime de falsidade ideológica e crime contra a ordem tributária Caso ocorra uma denúncia, você também estará sujeito a responder pelos crimes de falsidade ideológica e crime contra a ordem tributária, que possuem pena de reclusão (prisão) de até 5 anos. 3) Imposto sobre o Lucro Imobiliário A venda de imóveis pode gerar ganhos de capital, sujeitos à tributação que é conhecida como imposto sobre o lucro imobiliário, calculado na proporção de 15% sobre o lucro na venda. Vamos imaginar que você comprou um imóvel pelo valor de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais), porém declarou na escritura um valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais). Ocorre que, após comprar o imóvel, você precisa vende-lo pelo valor de R$ 600.000,00 e o comprador não aceita passar a escritura por valor diferente do valor real. Neste caso, você terá que recolher um imposto de 15% sobre o lucro imobiliário, que será considerado de R$ 400.000,00, enquanto na verdade foi de apenas R$ 100.000,00. Isto é, o imposto devido vai ser R$ 60.000,00 (sessenta mil reais), sendo que, se você tivesse declarado anteriormente o valor correto, o imposto seria de apenas R$ 15.000,00 (quinze mil reais). Resumindo, você irá pagar R$ 45.000,00 a mais em razão de uma informação inverídica que foi declarada na escritura. 4) Redução de crédito Se na realização de um negócio que exija um bem em garantia, você precisar oferecer o imóvel adquirido, o banco poderá ter como base o valor que foi lançado na escritura e no imposto de renda, e com isso você pode obter um crédito menor do que seria disponível caso o valor declarado fosse o real. Assim, ao adquirir um imóvel, lembre-se que a escritura pública é ato que revela a vontade das partes na realização de negócio jurídico, revestida de todas as formalidades prescritas em lei, possuindo presunção de veracidade, sendo um instrumento que deve ser utilizado para trazer mais segurança jurídica e garantia para a regularidade da compra e não o contrário. Esses são somente alguns exemplos dos riscos que você pode suportar ao deixar de declarar o valor real na escritura de compra e venda, o que demonstra que as possíveis consequências negativas são bem maiores que a suposta “economia”.

Ana Luisa Bueno DominguesPRO Advogada, atuando há mais de 10 anos nas áreas de direito de família, direito cível e direito imobiliário. Contato: analubd@hotmail.com / (19) 99323-1034" FONTE: https://analubd.jusbrasil.com.br/artigos/1258286103/riscos-ao-declarar-na-escritura-valor-inferior-ao-valor-real-da-compra-e-venda?utm_campaign=newsletter-daily_20210806_11609&utm_medium=email&utm_source=newsletter